Las estadísticas del censo 2022 consoliodan la tendencia: la construcción de casas supera el índice de aumento de la población. El factor especulativo en el eje de la actual crisis habitacional. 

La construcción de viviendas crece en la Argentina por encima del aumento de la población, según los datos de los últimos cuatro censos nacionales, revisados por la agrupación Inquilinos Agrupados. Pero “faltan casas porque falla la distribución” sostiene Gervasio Muñoz, quien lidera la entidad y realizó un pormenorizado análisis de  las estadísticas que surgen de los censos de 1991 a 2022. En 2022 y por datos parciales que el censo ya oficializó “vemos que hay 17.780.210 viviendas construidas --detalla Muñoz--, y 46.440.703 habitantes”. Y como un hogar hoy se estima en tres personas, el resultado arroja más viviendas que familias. Tantas, que el número alarma: según la proyección “habría tres millones de viviendas vacías”.

La cantidad de viviendas en la categoría "ociosa o vacía" sostiene el déficit. Aun cuando la construcción aumenta. La estadística indica que “hay una vivienda cada 2,6 personas” razona Muñoz, y sin embargo, hay un escenario de marcado déficit habitacional. Y frente a una población de inquilinos que hoy además, ve peligrar sus contratos de alquiler por las embestidas del mercado inmobiliario contra una Ley de Alquileres que recuperó, luego de décadas, el control de estos contratos por parte del Estado, como fue hasta 1976.

En la Argentina, “hoy el grupo familiar está formado por 3 personas --repasa Muñoz--, y sabemos que según los datos, hay una vivienda cada 2,6 personas. Quiere decir que sobran viviendas”, enfatiza. Y añade que esto significa, además “que el mercado no construye para solucionar el déficit habitacional”. Lo que se construye, por parte de los sectores "que no tienen necesidad de vivienda” --en su mayoría invierten en ladrillos la ganancia del agronegocio--, tiene otros objetivos: especular o invertir como reserva de valor, o como bien financiero. Construye en pesos, cotiza en dólares.

En un sistema que produce desigualdades siguiendo las indicaciones “del mercado”; la falta de viviendas expone la deshumanización que naturaliza estas desigualdades. “En las últimas décadas se construyó un nivel de viviendas que creció más que la población”, señala Muñoz. Y explica que con el censo 2022 publicado --aun en forma parcial--, se puede comparar “con los censos desde 1991 hasta acá, y podemos ver que en el país crece más rápido la construcción de viviendas que la población”.

Esto significa que “el mercado privado construye a un ritmo superior a lo que la Argentina necesita en viviendas”, señala. Y sin embargo “y a pesar de la teoría de oferta y demanda del mercado”, que indica que “si hay más viviendas, baja el precio ¡pero sucede lo contrario!”. Paradójicamente “cuando más se construye más caro es, no solo alquilar sino comprar una casa”, afirma Muñoz.

Esto rompe con la teoría de la lógica del mercado. Muñoz lo explica por la necesidad de “suelo para construir” que ostenta el sector. Cuanto más se construye en una ciudad queda menos suelo libre y se encarece el precio de toda vivienda o alquiler. Por caso, en CABA “se remataron 500 hectáreas de tierras públicas, desde el gobierno de (Mauricio) Macri al de (Horacio Rodríguez) Larreta. En distintos lugares. Y equivale a los barrios de La Boca, San Telmo, Puerto Madero y Paternal, juntos”. Esto, entre otras cosas, propició el aumento sostenido de alquileres y compra de viviendas.

Con los datos en la mano

El grupo familiar en Argentina hoy se conforma por 3 personas, en promedio. “En CABA el 30 por ciento de la población vive sola”, indica Muñoz. Por eso la composición del hogar en CABA es distinta al resto del país donde rigen 3 habitantes por hogar. “En CABA es 2,3 personas”, según la estadística. “Si dividimos la población total, de 46 millones por 3, tenemos 15.348.234 hogares --explica--. Y cómo hay 17 millones de viviendas, si le damos una vivienda a cada uno de estos 15 millones de hogares, nos encontramos con que sobran 2.431.975 viviendas”, puntualiza.

Se demuestran a lo largo de los censos, que cada vez hay más viviendas en la Argentina para una población que crece menos que el nivel que la construcción, repasa. Y el detalle muestra que en 1991, en la relación vivienda-hogar, había una vivienda cada 3,6 personas. En 2001 fue cada 3,1 personas. “Ya empezaba a verse que las viviendas aumentaban por encima de la población”, señala el dirigente de Inquilinos. En 2010 este índice sigue bajando. Y en 2022 hay una vivienda cada 2,6 personas.

“Podemos ver que es falso el discurso del mercado inmobiliario que dice ‘hay que construir para solucionar el problema, porque las viviendas están, y todos podríamos acceder a ellas”. Falta una política que incida en la distribución --sostiene Muñoz-- para sacar del rol de “vivienda ociosa o desocupada”, a esta gran cantidad inmuebles.

Crecimiento sostenido 

Al observar el último período censal, puede verse que mientras de 2010 a 2022 la población creció un 15 por ciento --esto es 6 millones de habitantes--, la cantidad de viviendas creció un 28 por ciento: hay 4 millones de viviendas nuevas. A nivel país, este crecimiento es sostenido, aunque desigual: de 1991 a 2001 la cantidad de viviendas creció un 37 por ciento mientras la población, un 17 por ciento. De 2001 a 2010: las viviendas crecieron un 18 por ciento y la población un 10.

En jurisdicciones como CABA, las viviendas desde 1991 a 2022, crecieron un 68 por ciento, mientras la población en el mismo período creció solo un 8 por ciento. En provincia de Buenos Aires, la cantidad de viviendas de 1991 a 2022, creció un 374 por ciento, mientras la población creció un 40 por ciento. “Hoy en provincia, hay una vivienda cada 2,6 personas”, refiere Muñoz. Y cada hogar podría tener una casa, porque sobran, insiste. “Sin embargo la crisis habitacional es enorme”, lamenta.

En CABA “hay una vivienda cada 1,9 personas” destaca. “Acá la relación cantidad de viviendas y población es más grave, hay muchas más que habitantes, y con una grave crisis habitacional, no solo de gente que no tiene donde vivir, sino por el precio de los alquileres”, fundamenta. Hoy ese destino incierto se extiende a todo el país por la presión que se ejerce desde las inmobiliarias para hacer caer la ley.

Las causas de tal paradoja: viviendas ociosas

Son causas económicas y no estadísticas las que explican esta paradoja. En los inicios de su investigación, Muñoz se preguntó por el crecimiento de las “viviendas ociosas” en Argentina. Se remontó al censo de 1960, donde consta que había entonces 278.000 viviendas ociosas. En 1980 eran 1.092.268 las viviendas en esa condición, mientras la dictadura ya había comenzado su tarea de dolarizar la vivienda y desregular el precio de los alquileres. “Ya no era más el Estado sino el mercado el que regulaba el precio”, apunta Muñoz.

En el 91 ya había un millón y medio de viviendas ociosas. En 2001 eran poco más de dos millones, y en 2010 dos millones y medio. “En 2022, y por la proyección de los últimos censos, habría tres millones de viviendas vacías”, sostiene.

Una explicación reside en que a mayor ritmo de construcción de viviendas, crece el volumen de viviendas vacías también. “No se construye con planificación, sino que se construya para dejar vacío --señala el titular de Inquilinos Agrupados-- y partir de 1980 con la dolarización y la desregulación, construir empieza a ser tan rentable que ya no se necesita que se pague un alquiler, se construye como reserva de valor, para dejar vacío, porque esas viviendas además se revalorizan en dólares”.

La falsa teoría de “oferta y demanda”

La teoría de oferta y demanda en el mercado inmobiliario es falsa, define Muñoz. “Si fuese cierta todos tendríamos un lugar donde vivir, porque hay viviendas, pero no son para los trabajadores”, remarca. “Hoy tenemos viviendas que se construyen en pesos, por sectores ligados al agro, y luego cotizan en dólares”, explica sobre el eje de un mercado que quiere sostener la rentabilidad de los alquileres en dólares. 

“A ellos siempre le va a parecer poca su ganancia, porque son sectores muy concentrado de la economía”, señala. Por eso advierte, sin un Estado que planifique “qué se construye, dónde y para quién, vamos a seguir en esta tendencia, donde cada vez hay más viviendas, y más gente que no puede pagar un alquiler”.

Crisis habitacional

Los datos de vivienda y población registrados en los últimos cuatro censos nacionales muestran una paradójica relación entre el aumento en la construcción de viviendas y en población: mientras el índice de construcción crece en forma acelerada, el de población no alcanza a igualarlo. Y sin embargo se sostiene la crisis habitacional. 

De 1991 a 2001 la cantidad de viviendas creció un 37 por ciento, mientras la población creció un 17 por ciento. De 2001 a 2010: las viviendas crecieron un 18 por ciento y la población un 10. Y de 2010 a 2022: las viviendas crecieron un 28 por ciento y la población un 14, en términos nacionales.

Aun así se mantiene el nivel de población sin hogar, o con dificultades para acceder a un alquiler o a compra de viviendas. No hay una relación equivalencial positiva entre el número de casas construidas, y el aumento poblacional en los mismos períodos.

Datos país, censo por censo

En 1991: Hay 8.515.441 viviendas y 30.785.593 habitantes.

En 2001: Hay 11.677.152 viviendas y 36.260.130 habitantes.

En 2010: Hay 13.835.751 viviendas y 40.117.096 habitantes.

En 2022: Hay 17.780.210 viviendas y 46.440.703 habitantes.

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